Eksperci Narodowego Banku Polskiego tłumaczą, że obserwowany w drugim kwartale wzrost cen mieszkań przede wszystkim wiązał się ze wzrostem kosztów budowy, które były konsekwencją wysokiego popytu budowlanego w całej gospodarce.
– Wobec niedostatecznej podaży na rynku deweloperskim popyt mieszkaniowy w części przeniósł się na rynek wtórny, dodatkowo oddziałując w kierunku wzrostu cen na tym rynku – podkreślono.
NBP zwróciło uwagę, że tym czasie wzrosły średnie ceny ofertowe metra kwadratowego mieszkań zarówno w stanie deweloperskim na rynkach pierwotnych (RP), jak i średnie ceny mkw. na rynkach wtórnych (RW). W Warszawie dominowała sprzedaż mieszkań tańszych, często położonych na obrzeżach, stąd- jak wskazali eksperci - niższa dynamika cen nominalnych.
Bank poinformował, że ceny wyznaczone za pomocą tzw. indeksu hedonicznego (zawiera on korektę uwzględniającą różnice w cechach mieszkań ze względu np. na ich lokalizację, powierzchnię, standard wykończenia) wzrosły w sześciu największych miastach (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław) o ok. 5,1 proc. kwartał do kwartału oraz o 13,5 proc. rok do roku. - co oznacza dalszy wzrost cen mkw. porównywalnych mieszkań. W dziesięciu dużych miastach (Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra) ceny hedoniczne utrzymały się na podobnych poziomach (3,0 proc. kw./kw. oraz 10,4 proc. r/r). W Warszawie spadły one o 0,2 proc. kwartał do kwartału. W porównaniu jednak do analogicznego okresu 2018 r. wzrosły o 7,8 proc.
Analitycy NBP dodali, że ceny ofertowe rosły szybciej niż ceny transakcyjne, co oznacza że sprzedający spodziewali się szybszego wzrostu cen.
– Wzrosła różnica średnich cen transakcyjnych i ofertowych, co może wskazywać na brak akceptacji zbyt wysokich cen ofertowych ze strony kupujących. Kolejny kwartał rosły średnie (ofertowe i transakcyjne) stawki najmu mkw. mieszkań (nie uwzględniając opłat eksploatacyjnych i opłat za media). Rośnie także podaż nowych mieszkań na lokalnym rynku najmu – wyjaśniono.
NBP poinformował, że drugim kwartale 2019 r. wskaźnik szacowanej dostępności mieszkań w dużych miastach (bazujący na przeciętnym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw) utrzymał się na podobnym poziomie względem poprzedniego kwartału i wyniósł 0,82 mkw. Był wyższy o 0,33 mkw. (tj. o 70 proc.) względem minimum notowanego w trzecim kwartale 2007 r.
– Wskaźnik szacowanej maksymalnej dostępności kredytu mieszkaniowego pozostał stabilny, podobnie jak kredytowa dostępność mieszkania dla przeciętnego gospodarstwa domowego. Głównym czynnikiem powodującym stabilizację wskaźników dostępności był zbliżony wzrost wynagrodzeń i cen mieszkań – dodano.
W raporcie czytamy, że inwestycja mieszkaniowa - nie uwzględniając kosztów transakcyjnych - nadal była krótkookresowo opłacalna.
– Przy założeniu średniej wysokości czynszu możliwego do uzyskania w Warszawie i czerwcu, rentowność inwestycji mieszkaniowej nadal była wysoka względem oprocentowania lokaty bankowej, nieco niższa względem rentowności 10-letnich obligacji skarbowych i pozostała zbliżona do stopy kapitalizacji uzyskiwanej na rynku nieruchomości komercyjnych – wskazano.
Analitycy dodali, że relacja kosztów obsługi kredytu mieszkaniowego do czynszu najmu nadal umożliwia finansowanie kosztów kredytu przychodami z najmu. Zwrócili jednak uwagę, że przy wskaźniku LTV (z ang. Loan To Value Ratio, wskazuje on w jakim stopniu bank finansuje zakup nieruchomości) wynoszącym 80 prawie nie generuje nadwyżki finansowej dla właściciela.
NBP poinformowało ponadto, że wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych w złotych - bez umów renegocjowanych - wyniosła w drugim kwartale 2019 roku ok. 14,7 mld zł i była wyższa o 23,5 proc. wobec poprzedniego kwartału, oraz wyższa o 12,5 proc. względem drugiego kwartału 2018 r.
Z analizy Banku wynika ponadto, że banki nie zmieniły kryteriów udzielania kredytów mieszkaniowych, natomiast nieznacznie zmieniły niektóre warunki, tj. podniosły marżę kredytową oraz pozaodsetkowe koszty kredytu. Banki zaobserwowały też wzrost popytu na kredyty mieszkaniowe. W trzecim kwartale 2019 r. banki przewidują zaostrzenie polityki kredytowej w segmencie kredytów mieszkaniowych oraz niewielki wzrost popytu - dodano.
NBP wskazał, że w drugim kwartale br. w Polsce oddano do użytkowania jak i zaczęto budowę "historyczną" liczbę mieszkań. Zgodnie z danymi Głównego Urzędu Statystycznego w drugim kw. br. oddano do użytkowania ok. 47,3 tys. mieszkań, tj. więcej o ok. 9,3 tys. względem drugiego kw. 2018 r. oraz mniej o ok. 0,1 tys. względem poprzedniego kwartału. W drugim kw. 2019 roku rozpoczęto budowę ok. 61,5 tys. mieszkań, tj. mniej o ok. 4,2 tys. względem analogicznego okresu ub.r. oraz więcej o ok. 7,6 tys. względem poprzedniego kwartału. (PAP)
Michał Boroń
